Constructii pe teren extravilan

Pentru cei care vor sa-si ridice o casa in extravilan departe de aglomeratia si poluarea orasului si chiar pentru dezvoltatori, terenurile de acest gen atrag mai ales prin preturile mici. Drumul ce trebuie parcurs de la achizitie pâna la obtinerea autorizatiei efective de constructie nu este însa unul lipsit de dificultati.

Lotul trebuie scos din circuitul agricol. Cornel Paunescu Vicepresedintele Ordinului Geodezilor din România:

„Una din conditiile de baza este ca terenul sa fie cât mai aproape de intravilanul existent. Cu cât este mai aproape, cu atât sansele de aprobare (a trecerii în intravilan) sunt mai mari. Intravilanul existent este dat de PUG (Plan Urbanistic General). PUG-ul este stabilit în functie de tipul localitatii: sat, comuna, oras, municipiu. Fiecare are niste criterii prin care se stabileste limita intravilanului. Intravilanul este definit ca teritoriul pe care se poate construi.

Regimul constructiilor este si el definit de regulile urbanismului. La fel si înaltimea admisa. Atunci când se doreste sa se construiasca în afara zonei definite de PUG, persoana care cere aceasta trebuie sa ceara unui arhitect sa întocmeasca un PUZ (Plan Urbanistic Zonal). Aceasta documentatie prezinta conditiile practice de rezolvare a constructiei: de unde aduce electricitatea, apa curenta, canalizare, gaz etc. (evident, daca acestea sunt în zona). De asemenea, se va specifica regimul de înaltime a constructiilor din zona.

PUZ-ul trebuie aprobat de consiliul local al teritoriului administrativ pe care se afla terenul în cauza. Una din conditiile pentru terenul pe care se va construi, în afara PUG-ului aprobat, este scoaterea din circuitul agricol. Din circuitul agricol se scoate o suprafata cât mai mica, având în vedere taxele destul de ridicate. Astfel, daca cineva a cumparat o parcela de 500 de metri patrati si doreste sa faca o constructie cu amprenta de 100 de metri patrati, nu va scoate din circuitul agricol decât cei 100 metri patrati de construit, restul ramân cu destinatie agricola”.

Solicitantul trebuie sa faca un PUZ. Razvan Petrisor Director general Art Imob Grup:

În primul rând, terenul trebuie sa poata fi declasat din punct de vedere agricol, ceea ce se poate face numai începând cu categoriile III si IV (categoriile I si II fiind rezervate pentru agricultura). Autoritatea care decide în acest sens este Oficiul de Studii Pedologice si Agrochimice (OSPA), care întocmeste un studiu (pe banii solicitantului).

În al doilea rând, trebuie sa existe studii pentru extinderea intravilanului localitatii prin Planul Urbanistic General (PUG).

Daca aceste doua conditii sunt îndeplinite, solicitantul trebuie sa întocmeasca un Plan de Urbanism Zonal (PUZ) si un proiect pentru edificabilele propuse, pe cheltuiala sa (pentru PUZ, costurile sunt cuprinse, pentru zona rurala, între 1 si 2 euro metrul patrat).

Procedura este destul de anevoioasa – dureaza cel putin sase luni si necesita aprobari de la toate autoritatile locale, judetene si chiar ale unor ministere si autoritati nationale. Daca PUZ-ul se aproba, în maximum doua luni se poate face trecerea în intravilan. Avantajul beneficiarului este ca poate modela zona în functie de necesitatile sale”

Trecut în intravilan, un teren îsi poate tripla pretul. Ionut Butoi Director executiv Uniunea Nationala Imobiliara:

Când vorbim de teren extravilan, ne putem referi, în fapt, la 2 tipuri de terenuri: teren extravilan agricol (inclus in circuitul agricol) si teren intravilan agricol (terenul este trecut în intravilanul localitatii, dar pentru acesta trebuie urmata procedura de scoatere din circuitul agricol).

În ambele cazuri este necesara îndeplinirea unor formalitati pentru a reusi sa construim o casa. Ne vom referi aici la achizitia unui teren pentru construirea unei singure case, nu a unui complex rezidential. Pentru un teren extravilan agricol, procedura este mult mai complicata si costisitoare, iar timpul de asteptare pâna la trecerea lui în intravilan si apoi de scoatere din circuitul agricol poate dura ani de zile.

Astfel, investitia optima este de achizitie a unui teren aflat în intravilanul agricol al unei localitati si nu aflat în totalitate în extravilan. În acest caz, proprietarul lotului nu trebuie decât sa urmeze operatiunea specifica de scoatere din circuitul agricol a terenului. Estimativ, pentru un lot de 500 de metri în Otopeni, cheltuielile pentru aceasta operatiune sunt de aproximativ 700 de lei.

Oricare ar fi decizia cumparatorului, în majoritatea cazurilor, un teren agricol este mai ieftin decât unul aflat deja în intravilan construibil. Daca se tine cont de anumiti parametri, investitia într-un astfel de teren se poate dovedi destul de rentabila, pentru ca un astfel de teren poate sa îsi tripleze pretul.

Daca Primaria este cea care a initiat trecerea în intravilan a zonei, atunci este foarte probabil ca aceasta sa înceapa sa dezvolte si infrastructura. Asadar este foarte indicat sa asteptati începerea acestor lucrari. Reteta este una încercata, numai ca trebuie sa aveti rabdare si banii necesari pentru o asemenea achizitie. Investitia într-un teren este una sigura – chiar daca uneori pretul poate varia, niciodata nu îsi va pierde valoarea.
Sursa: Adevarul.ro

Categoria de folosinta a terenului:
Daca terenul face parte din circuitul agricol, atunci el trebuie trecut in categoria curti-constructii (trebuie scos din circuitul agricol) pentru a se putea construi pe el. Nu este obligatorie scoaterea din circuitul agricol a intregii suprafete a terenului, mai ales daca acesta este foarte mare.